王阿姨今年58岁，退休后住在合肥一个交付了十年的小区。 她每个季度按时交物业费，从不拖欠。 但上个月去物业补办门禁卡，工作人员说一张卡50元。 她问为什么这么贵，对方说卡片有加密成本，这是行业常规收费。
王阿姨觉得不对劲，回家翻了翻合同，又问了懂政策的朋友。 朋友告诉她，门禁卡首次办理是免费的，补办也不该超过10块钱。 她这才意识到，过去几年物业收的那些公摊水电费、垃圾清运费，可能都有问题。
这不是王阿姨一个人的遭遇。 随便在社交媒体上搜“物业乱收费”，能刷出几千条帖子。 有人晒出物业费明细单，上面单独列着“公共能耗费”这一项，一年下来五六百块。 有人装修时被收了“电梯磨损费”，理由是装修材料会损坏电梯。 还有人被要求交“垃圾清运费”，每个月15块，不交就不帮忙清运。
物业费到底该交多少、该交哪些，很多业主其实并不清楚。
按照《物业服务收费管理办法》的规定，物业费包含六大项：物业人员的工资、社保和福利；小区共用设施设备的日常运行和维护，包括电梯、楼道照明、公共区域的安防设备；公共区域的清洁卫生费用，包括日常垃圾的清运；绿化养护费用；秩序维护费用，也就是安保服务的成本；还有物业的办公费用和固定资产折旧。
简单说，业主交了物业费，买的是整个小区公共区域的运行和维护服务。 电梯要用电、楼道要开灯、垃圾桶要清运、保安要巡逻，这些都在物业费里包含了。 物业不能再单独拿出一项来收费。
公摊水电费是出现频率最高的违规收费。 很多物业会单独列一项“公共能耗费”，按户或者按面积分摊。 有的叫“电梯运行费”，有的叫“公共照明费”。 但根据国家规定，这些能耗费用本身就属于物业费的一部分。 合同里如果没有明确约定业主额外分摊，物业就不能再收。 合肥市2026年出台的新规，已经明确叫停了物业费之外再收公摊水电费的做法。
生活垃圾清运也是类似。 物业在收取物业费的同时，又单独列一项“垃圾清运费”，理由是垃圾需要处理。 但日常垃圾的清运成本，早在物业费的“清洁卫生费用”里包含了。 只有装修垃圾这种特殊垃圾，才属于额外服务，但必须明码标价，提前和业主约定。
门禁卡工本费的问题更有意思。 很多物业在业主入住时收取门禁卡费用，或者补办时收高价。 但国家规定，业主家庭首次办理标配数量的门禁卡、电梯卡，物业必须免费发放。 补办时只能收取成本价，通常不超过10元。 物业说门禁卡有加密成本，实际上普通门禁卡的成本价也就几块钱，所谓加密费、维护费，已经在物业费里算过了。
装修时的问题也不少。 业主装修房子，物业会收“装修管理费”、“电梯磨损费”。 电梯的日常维护保养是物业费包含的，装修产生的正常损耗属于公共设施的正常使用损耗，不应该单独收费。 部分地区允许物业收装修垃圾清运费，但必须公示标准，不能和装修管理费捆绑。
地下车位和储藏室也是争议点。 没有独立产权的车位、储藏室，属于小区的公共配套设施。 业主购买或租用这类车位后，物业再单独收取物业费属于违规。 因为对应的管理成本，已经在小区公共物业费里分摊了。 只有有独立产权的车位，且合同里明确约定了服务内容，才能另行收费。
还有一些收费比较隐蔽。 比如物业向业主收取“开门费”、“进门费”，外来车辆进入收取费用但这些费用不应由业主承担。 公共设施坏了需要维修，物业向业主收取“公共区域维修费”，其实这笔钱要么从物业费的日常维修费用里出，要么启动住宅专项维修资金。 还有物业强制捆绑收费，比如不交物业费就不让进小区，不交停车费就不让回家，这些都是违规的。
很多业主不理解，既然国家早就取消了这些收费，为什么很多小区还在收。
核心原因是信息差。 绝大多数业主不知道物业费包含哪些项目，也不知道哪些收费是违规的。 物业说收就交，很少去查政策。 像王阿姨那样被邻居提醒才知道的，已经算幸运的。 物业在解释收费时常用“行业惯例”作为理由，实际上没有任何政策文件允许这些重复收费。 所谓行业惯例，只是违规收费的包装。
监管也存在盲区。 虽然国家有明确政策，但具体到每个小区，监管很难全覆盖。 尤其是三四线城市、县城的小区，物业收费不透明，业主维权意识薄弱。 部分物业和社区、街道关系密切，业主投诉后问题解决缓慢，久而久之物业就更加有恃无恐。
还有成本压力。 近年来人工、物料成本上涨，物业利润空间被压缩。 有些物业为了维持运营，就通过重复收费、违规收费来增加收入，把压力转嫁给业主。
业主遇到乱收费，不要直接和物业吵架，也不要以拒交物业费来对抗。 拒交物业费，物业可以起诉业主要求补交和违约金，反而让业主陷入被动。
正确的做法是先收集证据。 保存好物业的收费通知、缴费单据、聊天记录、录音录像。 找出物业服务合同，仔细看合同里关于物业费的约定。 查清楚当地的物业服务收费管理办法，明确哪些收费是违规的。
然后找物业协商。 拿着证据和政策依据，找物业负责人，要求对方提供收费的法律依据和合同约定。 如果对方拿不出来，可以明确拒绝缴纳。 很多时候，物业看到业主懂政策、有证据，会主动停止违规收费。
协商不成，就向监管部门投诉。 12345政务服务热线是全国通用的投诉渠道，说明小区名称、物业名称、违规收费的具体情况，提交证据。 问题会被转派到住建局或市场监管局，这些部门会限时督办。 投诉会记入物业的信用档案，影响物业后续的招投标和评级。
住建局是物业的直管部门，负责物业服务监督管理。 市场监管局负责价格违法行为的查处。 物业违规收费后不给业主开发票，属于偷税漏税，可以拨打12366向税务部门举报。
如果小区里很多业主都遇到了同样的问题，可以联合起来维权。 成立业主委员会，通过业委会和物业交涉，效果会好很多。 业委会有权监督物业的收费行为，也有权解聘不合格的物业。
最后可以走法律途径。 业主可以向法院起诉，要求物业退还违规收取的费用。 前提是正常缴纳物业费，同时通过诉讼追索违规收费，不要把两件事混在一起。
50块的门禁卡、几百块的公摊水电费，单看每笔钱都不算多。 但一个小区几百上千户业主，这笔钱加起来就不是小数目。 物业之所以敢收，很大程度是因为业主不追究。 当越来越多的业主开始查合同、翻政策、打12345，这种收费模式才会慢慢改变。
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